Подведение итогов 2017 и прогнозы рынка недвижимости Сочи на 2018 год

Директор компании Элитная недвижимость EliteSochi

Компания «Элитная недвижимость EliteSochi» и эксперты в сфере недвижимости схожи во мнении, что ситуация на первичном рынке г. Сочи будет улучшаться, а вот на вторичном не стоит ждать роста цен. Арендодателям не стоит поднимать ставки – рынок их не поддержит.

Как мы с Вами можем видеть, политические факторы способствуют улучшению ситуации в экономике России.

2018 год порадует нас с Вами стабильностью и соответственно ростом показателей спроса на первичный рынок недвижимости. Строительная отрасль и экономка тесно связаны между собой. По словам правительства, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано . Я думаю , даже если заработная плата россиян в 2018 году не увеличится , то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы , а именно улучшение политических отношений с Евро союзом, что даст возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках , а также укрепления курса рубля. Позитивные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность. Весь 2017 год основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в эконом - классе. В 2018 году рост покупательской активности вероятен в бизнес и элит сегменте.
Большинство потенциальных покупателей и инвесторов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы ипотечного кредитования. В 2018 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, такие как жилищные кооперативы, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что позитивно повлияет на спрос первичного рынк недвижимости.

Главным событием 2018 года станет реформа ФЗ-214. Данные изменения существенно повлияют на рынок новостроек.

Новые поправки в законе ужесточат требования к застройщикам и усилят защиту дольщиков.

Думаю, что не все изменения в законодательстве, положительно повлияют на рынок новостроек.

Прежде всего, увеличение уставного капитала застройщика ударить по малым строительным компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы.
И даже если у застройщика есть достаточный финансовый запас прочности, то «замораживание» столь крупной суммы нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Считаю, что данные поправки могут ослабить финансовую устойчивость многих застройщиков в 2018 году.

Еще, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке указываются в ДДУ. В ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. Данные изменения направлены на дополнительную защиту покупателя.

Как мы видим, часть правок действительно поддержит дольщиков и рынок в целом. Одна из них — учреждение государственного компенсационного фонда. Создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. Она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Следующая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.
Наступивший год можно назвать годом движения к защищенности дольщиков на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают застройщиков предоставлять больше документов по предлагаемому проекту.

Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2018 году можно ожидать скорее лишь сезонного понижения аренды. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (большинство владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Владение объектом недвижимости постоянно растет, и весьма ощутимо. Рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растут стройматериалы, растет стоимость услуг и мебели. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних и постоянный рост новых предложений не позволяет это сделать.

Рынок апартаментов на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды. С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению арендных ставок.

Теперь поговорим об инвестициях в недвижимость Сочи.

К нам в компанию постоянно поступают звонки от клиентов желающих инвестировать свои средства в курортную недвижимость. Их интерес к «живому» рынку Сочи подогревается тем, что в агентствах недвижимости и на интернет площадках им предлагают объекты с доходом до 150% годовых. Такой годовой доходностью не может похвастаться не один банк, валютный рынок и рынок ценных бумаг. Да, такие проекты существуют, но о них знают только избранные и в большие массы на начальном этапе они не уходят. Есть крупные инвесторы, которые плотно сотрудничают с застройщиками, имеют связи с администрацией и всегда первыми узнают о новых высокорентабельных проектах. Любой проект, строящийся на «свои» деньги всегда будет дороже, нежели объект, строящийся на деньги дольщиков. Для таких объектов характерны такие свойства как: ФЗ214, ФЗ215, статус квартиры, вся необходимая разрешительная документация, внушительный список успешно реализованных проектов. Как правило чем ниже стоимость м2, тем больше рисков для дольщиков и меньше разрешительной документации на данный момент времени у застройщика. Но и возможные плюсы таких доверительных отношений могут быть весьма ощутимыми в плане заработка в перспективе. Поэтому наши специалисты всегда предупреждают наших Уважаемых клиентов и партнеров о возможных рисках в «сладких» предложениях застройщиков. На рынке существуют «горячие» предложения, но они единичны и расходятся они так же быстро, как и появляются. Именно поэтому для тех, кто любит подумать, посоветоваться и т.д. данная возможность заработка не подходит. Здесь нужно принимать решение хладнокровно и быстро, а для того, чтобы оно было еще и верным необходимо работать в тандеме со специалистом в сфере недвижимости. Работа риэлторов очень Важна и полезна. Для простого обывателя, или начинающего инвестора рынок недвижимости таит в себе очень много опасностей. Для принятия правильного решения необходимо обладать полной информацией о рынке в целом и застройщиках. Для этого Вам необходимо самостоятельно погрузиться в изучение специфики Сочинского рынка и лично проехаться по всем интересующим Вас объектам и изучить всю разрешительную документацию. Но и эти действия не дадут Вам гарантий безопасности и правильности сделанного Вами выбора. Ведь каждый застройщик будет рассказывать, и расхваливать свой объект, ведь его цель это Ваши деньги. В итоге Вы потратите свои нервы и время, но гарантий безопасности и правильности принятых решений Вы не получите. Для своего процветания и защищенности умные, богатые люди нанимают управляющую компанию для того, чтобы снять с себя не нужную нагрузку и довериться профессионализму наемных специалистов, которые так же заинтересованы в Вашем процветании, как и Вы сами. Их задача максимально сжато и комфортно для Вас, предоставить полезную информацию. Тем более, что последнее слово всегда остается за Вами. Мы всего лишь консультанты, делающие Вашу жизнь более свободной и спокойной.

Именно поэтому работа агентств недвижимости так актуальна на сегодняшний день. В эпоху информационного перенасыщения покупатель теряется в информационном поле и его начинают одолевать страхи и сомнения. Идет массированная информационная атака. И для человека, не подготовленного, интернет может увести в сторону негатива, или по заведомо ложному пути сладких обещаний рекламы. Предупреждаю сразу, с таким подходом Вам придется в скором времени обратить внимание на антидепрессанты, или сменить номер телефона.

Агентства недвижимости живут этим рынком и поэтому они крайне полезны для наших Уважаемых клиентов. Наши специалисты-практики обладают актуальной информацией и полученным опытом в ходе их профессиональной деятельности. Мы экономим Ваши деньги, время и сохраняем Ваши нервы.

Теперь вернемся к инвестированию в Сочинский рынок недвижимости. Данный процесс очень интересен и приятен, если не поддаваться страхам и сомнениям, а довериться профессионалу и собственному мнению. Рекомендую своим клиентам инвестировать в объекты на начальной стадии строительства. В среднем Ваша доходность при вложении средств в новостройку на стадии фундамента будет составлять от 50% до 80% годовых (в редких случаях данная цифра может доходить до 100%). Опять же этот вариант подходит тем клиентам, которые могут подождать. Ведь стройка может затянуться и в этом случае выигрывает тот, у кого крепче нервы. Для клиентов, которые хотят больше уверенности и покупают только то, что можно потрогать. Рекомендую объекты, возведенные на 50% и больше. В этом случае Вы видите сам объект и время, за которое он был построен. Такие объекты могут дать своим владельцам от 30% до 50% годовых. И самая безопасная покупка с минимальной инвестиционной привлекательностью до 15% годовых - это в сданном доме.
Приведу Вам статистические данные, средняя стоимость одного квадратного метра «однокомнатной вторички» по большому Сочи составляет 87 600 рублей:

  • Дагомыс – 77 400
  • Донская – 78 900
  • Завокзальный – 109 600
  • Заречный – 114 100
  • КСМ – 76 300
  • Макаренко – 84 700
  • Мамайка и Новый Сочи – 86 800
  • Приморье – 105 600
  • Раздольное – 69 300
  • Светлана – 85 400
  • Соболевка – 74 100
  • Центр – 141 100
  • Фабрициуса – 88 800

Утверждение, что защитой инвестиций является ФЗ-214, и Ф3-215 к рассмотрению принимать не будем, так как деятельность жилищно-накопительных кооперативов даже при наличии «разрешения на строительство» в основном зависит от порядочности и профессионализма правления, что является весьма непредсказуемым и трудно анализируемым фактором.

Всё что достраивается на «ИЖС-се» или без разрешения на строительство пока отложим в сторону. Итак, средний метраж «однушки» возьмём равным 30 м2, посмотрим примеры объектов строящихся по ФЗ-214 на рассматриваемых районах, и какие у них минимальные цены.

  • Дагомыс – ЖК «Солнечный Дагомыс» - 100 000
  • Дагомыс – ЖК «Каравелла Португалии» - 100 000
  • Донская – ЖК «Три Капитана» - 65 000
  • Завокзальный – ЖК «Огни Сочи» - 100 000
  • Заречный - ЖК «Афалина» - что-то пошло не так.
  • Макаренко – ЖК «1-2-3» (практически готов) - 80000.
  • Мамайка – ЖК «Посейдон» - 85 000.
  • Приморье – «5 островов» - подбуксовывает.
  • Светлана – ЖК «Маэстро» - 95000.

Очевидно, что сегодня вход в новостройку в большинстве районов оправдан либо статусом объекта, либо его внутридомовым инфраструктурным наполнением, либо близостью к морю, либо чем-то ещё, но ни как не стоимостью квадратного метра. Так, по району «Донская» виртуальная однокомнатная квартира площадью 30 кв.м. со сдачей в 2018 году сегодня будет стоить не менее 1 800 000 рублей. Данный вариант будет без отделки, с отсутствием видовых характеристик, но с наличием значительного подъёма (таков уж ландшафт). До моря поездка будет как минимум на двух автобусных маршрутах, а ещё стройка под окнами, и это всё с потенциалом роста по отношению ко «вторичке» 600 000 за два года или 16,7% годовых без учёта средств необходимых на ремонт и покупку мебели.

Если Вы решите сдать в этом районе квартиру, то можете поднять около 8,5% годовых, а если Вам кто-то скажет, что на районе «Донская» очень выгодно приобрёл жильё из расчёта 85000 м2, то ему можно только посочувствовать.
Теперь, что касается инвестиционной привлекательности так называемых «жилых помещений». Депутатский корпус г. Сочи на Внеочередной сессии 29 сентября 2015 года утвердил изменения в «Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». Помимо появления п.4 ст.222 ГКРФ и определённых «корректировок» при вынесении судебных решений по вопросам самовольных построек, были утверждены коэффициенты использования территорий (КИТы) для каждой строительной зоны, которые фактически ограничивают площадь или высоту застройки. Как результат «доступное жильё» в г.Сочи с «готовыми документами» начало дорожать, а застройщики сталкиваются со значительными трудностями с «достройкой недостроенного».

Повлиять на ситуацию можно задействовав нужные административные рычаги, или выходить на публичные слушания с целью изменения целевого назначения участка под пятном застройки: оба варианта весьма трудоёмки. Чем в этих случаях будут защищены Ваши инвестиции? Только «словом» застройщика.

Второе, рынок недвижимости Черноморского побережья останется самым привлекательным и более или менее живым.
Третье, приезжайте, смотрите, трогайте, сравнивайте инфраструктурное содержание и принимайте решение, а вкусы могут быть разные: от одного миллиона и до границ Ваших возможностей.

Сочи - самый удобный город, созданный для Вашего отдыха и проживания.

С покупкой, или продажей Вашей недвижимости всегда с удовольствием помогут наши специалисты.
Коллектив компании "Элитная недвижимость EliteSochi" желает Вам успехов и процветания!

← вернуться назад
23 декабря 2017, 14:28